郑州市房地产中介服务管理办法
河南省郑州市人民政府
郑州市房地产中介服务管理办法
郑州市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的单位和个人，均应遵守本办法。
为地上无定着物的国有土地使用权出让、转让、抵押、出租提供咨询、评估、经纪等中介服务活动的管理，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等经营活动。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、政策、信息、技术等咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪，是指接受委托为房地产买卖、抵押、租赁、修缮的当事人提供居间介绍、代理以及代办房地产有关手续的经营活动。
第四条 市人民政府房产管理部门主管本市房地产中介服务工作。
县（市）、上街区人民政府房产管理部门主管本行政区域内房地产中介服务工作。
第五条 房地产中介服务机构从事中介服务活动，应当遵守法律、法规、规章和政策，遵循平等、自愿、公平、公正，诚实信用的原则，恪守职业道德，不得损害国家利益和他人的合法权益。
第二章 中介服务人员
第六条 房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须经国家统一考试和执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证》，并按规定注册，取得《房地产估价师注册证》。
房地产估价员必须经市房产管理部门培训、考试合格，并按有关规定取得《房地产估价员岗位合格证》。
第七条 未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产评估业务；未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产评估业务。
第八条 从事房地产咨询、经纪活动的人员，须经市房产管理部门会同市工商行政管理部门培训、考核合格后，取得《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》。
第九条 申领《房地产咨询资格证》或《房地产经纪人资格证》的人员应具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）有本市常住户口和固定住所；
（三）具有房地产或相关专业中等以上学历；
（四）具有与房地产业相关的初级以上专业技术职称；
（五）有3年以上房地产工作实践；
（六）法律、法规、规章规定的其他条件。
第十条 取得房地产中介服务资格证书的人员，必须受聘于一个房地产中介服务机构，方可从事房地产中介服务活动。
国家机关现职公职人员及国家规定不得从事商业活动的其他人员，不得从事房地产中介服务活动。
第十一条 严禁伪造、涂改、买卖、转借房地产中介服务资格证书。
第三章 中介服务机构
第十二条 从事房地产中介服务业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第十三条 房地产中介服务机构可以是具有独立法人资格的有限责任公司，也可以采取合伙制、合作制或个体等形式组建；但个体中介服务机构不得从事房地产价格评估业务。
第十四条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件；
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有与其经营规模相适应的注册资金；
（四）有符合规定数量的取得相应资格证书的专业技术人员；
（五）法律、法规、规章规定的其他条件。
第十五条 设立房地产中介服务机构应向市房产管理部门申请核定资质等级，持资质等级证书到工商行政管理部门申请办理营业执照。领取营业执照之日起30日内持营业执照到市、县（市）、上街区房产管理部门备案。
第十六条 房地产价格评估机构和经纪机构按其注册资金和专业技术人员的数量、资格核定相应的资质等级。资质等级标准及承接业务范围，由市房产管理部门根据国家、省有关规定制定。
房地产咨询服务机构不划分资质等级。
房地产价格评估机构和经纪机构不得超越资质等级从事评估、经纪业务。
第十七条 对房地产中介服务机构由市或县（市）、上街区房产管理部门实行年审制度。未经年审或年审不合格的，不得继续从事房地产中介服务活动。
第十八条 房地产中介服务机构应当遵守下列规定：
（一）按核准的业务范围从事经营活动；
（二）依法缴纳税费；
（三）按物价部门规定的标准收取中介服务费；
（四）如实填报业务统计报表。
第十九条 房地产价格评估机构不得兼营房地产经纪业务。房地产咨询机构、房地产经纪机构不得兼营房地产价格评估业务。
第四章 中介服务业务
第二十条 房地产中介服务业务，由中介服务机构统一受理，并与委托方签订书面中介服务合同
第二十一条 房地产中介服务合同应包括下列内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和争议解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第二十二条 经委托人同意，房地产中介服务机构可将受托的房地产中介服务业务转委托给具有相应资格的房地产中介服务机构代理，但不得增加中介服务费。
第二十三条 房地产中介服务机构发布房地产广告，应当在广告中载明中介服务机构的名称、地址、资质证书号。广告内容应当真实，不得发布虚假广告。
第二十四条 房地产中介服务机构与委托人签订中介服务合同后，可预收不超过30％的中介服务费。中介服务成功后，委托人应在30日内支付全部中介服务费，当事人双方在中介服务合同中另有约定的，从其约定；中介服务未成功的，中介服务机构应退回预收的中介服务费，但由
于委托人的原因造成中介服务未成功的除外。
房地产中介服务费能够即时结清的，不适用前款规定。
第二十五条 房地产中介服务费由中介服务机构统一收取，并开具发票。房地产中介服务人员不得直接收取中介服务费。
第二十六条 房地产中介服务机构应当建立业务记录，设立业务台帐，健全业务统计报告制度。业务记录、业务台帐应当载明开展业务的收支情况及房产管理部门要求的其他内容。业务统计报表应按规定的时间报送市、县（市）、上街区房产管理部门。
第二十七条 房地产中介服务机构开展业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施。委托人应当提供必要的协助。
第二十八条 因房地产中介服务机构的过错，给当事人造成损害的，中介服务机构应当承担赔偿责任。中介服务机构赔偿后可向有过错的中介服务人员追偿。
因委托人的过错，给房地产中介服务机构或人员造成损害的，委托人应当承担赔偿责任。
第二十九条 房地产中介服务机构及中介服务人员不得直接从事房地产吞吐业务。
第三十条 房地产中介服务机构及中介服务人员在中介服务活动中应当遵守下列规定：
（一）提供客观、公正、准确、高效的服务；
（二）介绍对委托人有利的交易对象；
（三）将定约机会和交易情况如实、完整、及时报告当事人各方；
（四）为当事人保守商业秘密和个人隐私。
第三十一条 房地产中介服务人员在中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用业务之便牟取不正当利润；
（二）允许他人以自己名义从事房地产中介服务业务；
（三）同时受聘于两个或两个以上中介服务机构；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人的利益；
（五）隐瞒真实情况，提供虚假材料；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十二条 房地产价格评估人员与委托事项有关当事人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第三十三条 委托人委托的事项违法的，房地产中介服务机构及中介服务人员应当拒绝接受委托。
第五章 罚则
第三十四条 房地产中介服务机构有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以2000元以上10000元以下罚款：
（一）未经房产管理部门核定资质等级从事房地产中介服务的；
（二）超越资质等级从事房地产中介服务活动的；
（三）超过经核准的业务范围从事房地产中介服务活动的；
（四）未经年审或年审不合格，继续从事房地产中介服务活动的。
第三十五条 违反本办法第二十九条规定的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十一条规定的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令改正，给予警告，并可处以500元以上1000元以下罚款。
第三十七条 房地产中介服务人员违反本办法第三十一条规定的，由市、县（市）、上街区房产管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以500元以上2000元以下罚款。
第三十八条 违反本办法的行为，触犯其他法律、法规、规章规定的，由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定处罚。
第三十九条 当事人对房产管理部门所作的行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。
第六章 附则
第四十条 本办法自2000年5月1日起施行。
2000年5月1日
【摘要】本文通过对动物致人损害的民事责任论述，将此种特殊侵权民事责任与一般侵权民事责任作出比较，以使动物的管理者或使用者加强自己的责任感，管理使用好动物，使人们的生活更加安定和美好。
【关键词】动物 致人损害 特殊侵权，民事责任
【目录】
一、动物致人损害民事责任的概念
二、动物致人损害的基本内容
三、对动物致人损害民事责任的法律分析
【引言】动物侵权所引起的责任自古就已经有了，它是一个老话题，但它永远都不会过时，并且将随着社会的发展，人们物质生活水平的提高，人与动物的关系将更加密切频繁，动物对人的损害将在所难免，所以有必要对此话题再次进行系统论证。
【正文】
一、动物致人损害民事责任的概念
《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任：由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任;由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”这就是我国民法就饲养的动物造成他人损害的民事责任的规定。这样规定，也是基于动物对人们财产或人身造成损害比一般物体 有更大的危险性的考虑，其意义就在于它更有利于加强动物所有人或管理人的管理责任，增加对人们安全的保障。由上述可以引申出动物致人损害的民事责任的概念，即动物所有人或管理人对自己所有或管理的动物造成他人人身或财产损害时应承担的民事责任称饲养动物致人损害的民事责任。饲养动物致人损害的民事责任是一项古老的法律规则。早在古罗马《十二铜表法》中，饲养的动物致人损害就以“私法”的一种为法律所规定。现代各国民法中，如《法国民法典》第一千三百八十五条、《德国民法典》第八百三十三条、《日本民法典》第七百一十八条等法条中，都有饲养动物致人损害承担责任的法律规定。我国司法实践中亦出现过大量饲养动物致人损害的赔偿案件。在借鉴他国立法、总结司法实践经验的基础上，我国《民法通则》对此作出了如上的规定，使受害人获得救济有了明确的法律依据。
二动物致人损害民事责任的内容
（一）动物致人损害民事责任中对动物的法律界定
此类案件中所涉及的动物，一般指为人们管束喂养的动物，它包括：家畜和家禽以及蜂、鸟、虫、鱼，也应包括动物园圈养的野生凶猛动物。山野里的凶猛动物无管理人可言，其所造成损害，自然也就谈不上由谁承担责任，至于微生物虽在科学上仍为动物或植物，其所造成的损害，饲养人是否应依《民法通则》第一百二十七条承担责任？这有待于立法上或司法上作进一步解释。
（二）必须是动物独立动作造成的损害。
所谓动物独立的动作，是指动物自身的动作而不是受外人驱使。如未圈养的恶狗将行人咬伤，放养的大公鸡将小孩眼睛啄伤，受惊的烈马撞伤他人或是羊偷吃了他人家的麦苗等，这些都是动物自主行为。如果是受人驱赶、唆使伤人，则不构成本文中的民事责任，而应分别依其法律构成，追究其行政责任或刑事责任。
（三）必须是没有免除责任的理由
依《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条规定的精神，如果证明损害是由受害人的故意挑逗，攻击或者其他过失引起的，动物所有人或管理人可以不承担责任。另外，按照通例，如果证明动物所有人或管理人因与被害人有明示或默示的免责约定的，可预先免除责任，例如，约定兽医、蹄工、驯马员给动物看病、钉掌、训练、操纵而受损害的，除动物所有人或管理人故意隐瞒动物危险恶癖外，即可认为预先免除责任。
至于我国法律规定，由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任，是否属于对所有人或管理人的免责问题，本人认为，这并不属于免责的问题，因为有过错的第三人，如果受害人当时能够知其为损害原因，并知他是引起损害的当事人，受害人自然可以直接向该第三人请求损害赔偿；但如果当时不知谁是引起损害的主体，则仍应先由动物的所有人或管理人进行赔偿，不得以第三人的过错为由而拒绝。只有在查清第三人时，根据“第三人应当承担民事责任”的规定，所有人或管理人可以取得对第三人的求偿权。
三、对动物致人损害的法律分析
（一）动物造成他人损害的赔偿责任的承担的问题
《民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”从立法上看，在动物致人伤害时，一种是动物的饲养人承担民事责任，另一种是动物的管理人承担民事责任。赔偿法律关系如下：
1、赔偿法律关系
动物致害的受害人，是动物致害责任赔偿法律关系的赔偿权利主体。
依照《民法通则》第一百二十七条的规定，动物致害责任赔偿法律关系的赔偿义务主体是动物的管理人或者饲养人。正确理解饲养人的概念，应当将其界定为所饲养的动物的所有人；而动物管理人，则是指实际控制和管束动物的人，类似于动物占有人。这样理解体现民法物权法的原理，体现了物的所有者对物所造成的损害承担赔偿责任的原则。动物的所有人和占有人即包括公民，也包括法人，当法人的具体工作人员管理的动物致人损害时，赔偿义务主体是法人而不是该具体工作人员。动物的非法占有人非法占有动物时，动物致害他人，其赔偿义务主体应该是所有人还是非法占有人的问题，学者有争议，有人认为仍为动物的所有人或合法占有人，不宜直接向非法占有人要求赔偿。这种解释是不正确的，《民法通则》第一百二十七条中明文规定：“由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”在这种场合，非法占有人是有过错的第三人，该第三人是赔偿义务主体，不应向动物所有人或管理人要求赔偿。动物逃逸或回复原始状态后，动物所有人或管理人负有公告义务或设置警示标志，动物致人损害其所有人或管理人仍应承担民事责任。动物回复野生状态，与其群体一起生活后，动物所有人或管理人不再承担动物致害的赔偿责任。
2、动物致害的赔偿责任范围
确定动物致人损害的赔偿责任范围的原则：一是财产损失全部赔偿的原则；二是对人身损害，赔偿由此引起的财产损失的原则；三是对精神损害，贯彻非财产责任为主、赔偿为辐的原则；四是考虑当事人的经济状况的原则。而动物致人损害以造成人身伤害为主，在此着重对人身伤害加以论述。根据我国《民法通则》规定的精神和司法实践，人身损害分三种情况。
一是一般伤害，就是指经过治疗可以恢复健康不致造成残废者，对于一般伤害，应从实际情况出发赔偿必要的，其中包括医药费、住院费、住院期间的伙食补助费、必要的营养费、护理费、治疗期间的交通费和误工工资等。其数额的确定，医疗费以治疗医院诊断证明和有关医药单据为凭，误工工资则依医院病休证明确定的日期并按受害人的日平均工资或实际收标准计算。
二是人身残废。残废是指使受害人身体遭受重伤，致使肢体或内部器官部分或全部丧失功能而部分或全部丧失劳动能力者。残废依其伤残程度可分半残和全残废。确定是否残废及其程度应实事求是。如果一时难以确定，可先按一般伤害处理，待伤情稳定证实确已残废的，即作残废处理。对于残废者，除赔偿必要的医疗费外，还应根据其劳动能力丧失的程度和收减少的情况，赔偿因不能工作而减少的收入和残废者的生活补助费。
三是死亡。对于因违法行为致人死亡的，除应赔偿死者在死亡前因医疗或抢救其生命所花的医疗费用之外，并应当支付丧葬费、死者生前抚养的人必要的生活等费用。这里所说“死者生前抚养的人”是指在死者生前以其为生活依靠的一切没有生活来源和劳动能力的人。所谓“必要的生活费",是指能够满足生活必需的费用。其数额的确定以不超过当地实际生活水平为准。
3、动物的管理人或所有人免责事由
一是受害人过错。受害人因故意或得大过失致使动物伤害自身，免除动物所有人或管理人的赔偿责任，由受害人自己承担损失。所应注意的是，受害人的过错应当是造成伤害的全部原因时，才是免责的条件，否则只能减轻责任。
二是第三人过错。第三人故意或过失引起动物伤害他人身体、损害他人财产，动物的所有人或者管理人不承担赔偿责任，由第三人承担赔偿责任。
三是约定免责。动物有人或管理 人与驯兽员、兽医、为动物提供服务的专业服务人员达成协议，进行驯养、医疗服务等活动，可以明示或默示免除动物所有人、管理人的责任，这是因为，上述人员均为专业人员，在签订协议时，就接受了动物致害的第三阶段，如果被该动物到任，应免除动物所有人、管理人的责任，除此之外，不为免责条件。
四是不可抗力。动物如系因维持动物饲养人、管理人营业或生计所必需，因不可抗力造成动物致人损害，可以免除动物所有人，管理人的责任。
（二）动物致人损害民事赔偿责任的归责原则
承担民事责任的原则，民法上也叫归责原则。各国立法多规定“过错责任原则”（也叫“过失责任原则”）为民事责任的一般原则，但到上世纪，同时又出现了“过错推定原则”“无过错责任”和“公平责任”等作为特殊侵权行为为民事责任所适用的原则与之并存。过错责任原则，也叫过失责任原则。它是以行为人主观上过错为承担民事责任的基本条件，即行为人仅在有过错的情况下，才承担民事责任。没有过错，就不承担民事责任。无过错责任也叫“无过失责任”，它是指没有过错造成他人损害的，与造成损害原因有关人也应当承担民事责任。执行这一原则，主要不是根据责任人的过错，而是根据损害的客观存在和根据行为人的活动及所管理的人或物的危险性质与所造成的损害后果的因果关系，而特别加重其责任，所以，学说上也把它称为“客观责任”或“危险责任”，英美法则称之为“严格责任”。
动物致人损害的民事责任是一种无过错责任，无过错责任属于民事责任的例外，它是一种特别的责任。所以“无过错责任”，不是我国民法的一般原则。它同“过错责任原则”比较，有以下区别：第一，适用的范围不同。“过错责任原则”适用于一般侵权行为民事责任和违反合同的民事责任;“无过错责任”仅适用于特殊侵权的民事责任。第二，构成责任的要件不同。“过错责任原则”要求承担民事责任必须完全具备一般民事责任的构成条件。特别是以具备主观过错为必要条件；“无过错责任”则不以行为人的过错为构成责任的条件。第三，责任范围不同。在适用“过错责任原则”的情况下，财产损害一般全部赔偿；而在适用“无过错责任”情况下，大都限额赔偿。我国《民法通则》第一百零六条第三款明确规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”这是我国民法正式对无过错责任的承认。
【结论】动物管理人或所有人的责任重于泰山，但现实情况是动物管理人或所有人对此并没有重视，有必要对这方面进行普法宣传，促进人与动物之间的和谐，促进社会的和谐。
【参考书目】
［1］刘家琛 李春霖：《中华人民共和国现行法律判例分析》 九州出版社
［2］李由义： 《民法学》 北京大学出版社
［3］王利明： 《民法学》 法律出版社
［4］彭万林； 《民法学》 中国政法大学出版社
河北柏辉律师事务所 马 福 深
