开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任
党世强
2005年2月，谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付了首期购房款25万元，约定同年8月底交房，但是8月底，谢女士按合同约定要求房产公司交房时，却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同，将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其经济损失，房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工，12月就可以交房给她，并允诺承担迟延履行合同的违约责任，赔偿其一定的经济损失，但不同意解除合同和加倍赔偿。问：谢女士此时有权要求解除合同吗？她的加倍赔偿的要求合法吗？
本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（参见《商品房销售管理办法》第3条条3款）由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房，所以房地产商经常将一房二卖，遇到出价更高的买主，就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为，《商品房销管理办法》第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”
商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋卖给第三人，导致不能按期交房，是对房屋买卖合同的严重违约，应当承担合同违约责任；如果导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第（一）项规定的合同解除条件，则要承担合同解除的法律责任。本案中，房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人，合同约定的标的物已经不存在，合同的目的无法实现，符合合同解除条件。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同，要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外，谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门（建设行政主管部门、房地产行政主管部门）举报该房地产商的一房二卖的违法行为，使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
山东琴岛律师事务所 党世强 电话：13791987812
贵州省公证条例
贵州省人大常委会
贵州省公证条例
贵州省人大常委会
（1996年1月12日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 公证业务
第三章 公证程序
第四章 公证效力
第五章 管理与监督
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了适应社会经济发展的需要，发挥公证服务、沟通、证明、监督作用，保护国家利益和公民、法人及其他组织的合法权益，预防纠纷，减少诉讼，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 公证机构是国家的司法证明机构，依法行使国家公证权。
公证机构依法独立办理公证，不受其他行政机关、社会团体、企业事业单位和个人的干涉。
第三条 公证机构根据当事人的申请，依照法律和法规的规定和事实，证明法律行为和有法律意义的事实、文书的真实性、合法性，并办理与公证有关的其他法律事务。
涉外、涉台港澳公证事务，应由省人民政府司法行政部门指定的公证机构办理。
第四条 公证机构办理公证必须由公证员进行。
公证员是具备国家规定的条件，经考试考核取得资格，持有公证员执业证并在公证机构从事公证业务的专业人员。
第五条 县级以上人民政府司法行政部门是本辖区公证工作的主管机关。公证员协会是公证员的自律性行业组织。
第二章 公证业务
第六条 当事人可以申请公证机构证明下列法律行为：
（一）合同（契约）、协议的设立、变更和终止；
（二）委托、担保、赠与、遗嘱的设立、变更和撤销；
（三）财产的分割、转让、继承和放弃财产权的声明；
（四）收养关系的成立和解除，认领亲子女；
（五）有价证券的发行、上市、转让；
（六）商标、专利、专有技术等知识产权的归属、使用许可及转让；
（七）拍卖、招标投标、考试、评奖、竞赛等竞争行为；
（八）其他民事法律行为的设立、变更和终止。
第七条 当事人可以申请公证机构证明下列有法律意义的事实、文书：
（一）公民、法人或其他组织享有的民事权利；
（二）亲属关系；
（三）出生、生存、居住、死亡、婚姻状况、是否受过刑事处分等；
（四）学历、经历、职称、职务、国籍；
（五）继承权的确认；
（六）法人及其他组织的资格、章程、资信、债权债务情况；
（七）企业的承包、租赁合同；
（八）文书、证件的作成日期及签名、印鉴属实；
（九）文书的副本、节本、译本、影印本、复印本与原本相符；
（十）不可抗力事件；
（十一）其他有法律意义的事实和文书。
第八条 下列法律行为、有法律意义的事实和文书，当事人应当向公证机构申请办理公证：
（一）以出让方式取得的城镇国有土地使用权转让合同，非耕地使用权拍卖；
（二）城乡私有房屋的继承、赠与、分割、抵押、交换、买卖以及遗嘱、遗赠扶养协议书；
（三）涉外和涉台港澳房产所有权转移的法律行为；
（四）国有资产在境外以个人名义进行注册的委托协议书；
（五）以保证、抵押、质押为但保方式的贷款合同，涉外融资租赁合同，世界银行贷款合同；
（六）境外投资者举办外商投资企业授权中国公民代办申请、登记等事项的委托书，外商投资企业委托中国公民为该企业法定代表人的委托书；
（七）证明中外合资经营、合作经营企业合同、章程的中外文本内容相符；
（八）涉外收养，认领亲子女；
（九）依法向社会公开发行的各类奖券、彩票的开奖；
（十）大中型工程及重点建设项目的招标投标及承包合同；
（十一）房屋拆迁主管部门代管房屋的拆迁补偿、安置协议，拆除有产权纠纷或代管房屋的证据保全；
（十二）涉及著作权侵权行为的证据保全；
（十三）当事人书面约定必须公证方可生效的行为和文书；
（十四）法律、法规规定应当公证的其他事项。
第九条 下列法律行为、有法律意义的事实和文书，一方当事人要求办理公证的，公证机构应当办理：
（一）城镇国有土地使用权出让的拍卖、招标，集体所有的土地使用权转让，土地、山林等承包合同；
（二）农村经济组织之间、农村经济组织与其他经济组织签订的合同；
（三）商品房预售合同及分期付款协议，私有房屋的代管；
（四）公司章程，合伙协议；
（五）企业的兼并、联营、租赁、拍卖及产权转让合同；
（六）城镇房屋拆迁中的补偿、安置协议；
（七）股票及其他有价证券的继承、赠与；
（八）票据拒付；
（九）国有、集体资产的清点、评估结果，产品的抽样及检测结果；
（十）授权办理专利登记、商标注册委托书，技术转让合同，专利、商标使用许可及转让合同；
（十一）涉及商标、专利侵权行为的证据保全；
（十二）其他法律行为、有法律意义的事实和文书。
第十条 对符合下列条件的债权文书，债务人不履行义务的，公证机构可以根据债权人的申请，赋予债权文书强制执行效力，由债权人向有管辖权的人民法院申请强制执行：
（一）数额明确的货币、物品或者有价证券的给付；
（二）债务人未能按期履行给付义务；
（三）该债权文书经过公证证明。
债权人请求公证机构赋予债权文书强制执行效力的期间为二年，自债务人应当履行义务的期限届满之次日起计算。
第十一条 公证机构办理货币、物品、有价证券提存业务。下列情形之一适用提存：
（一）债权人无正当理由拒绝或延迟受领债之标的物的；
（二）债权人不在债务履行地又不能到履行地受领的；
（三）债权人不清、地址不详或失踪、死亡其继承人不清，或无行为能力人的法定代理人不清的；
（四）债权人与债务的约定用提存方式先行给付的。
办理提存公证后，视为债务人履行了给付义务。
第十二条 公证机构办理提存公证后，应当通知债权人在确定的期限内领取提存的物品、货币或有价证券。对不易保存或者债权人逾期六个月不领取的提存物品，公证机构可以变卖保存价金。
由提存发生的费用，由债权人承担。
第十三条 对于可能灭失或者以后难以取得的证据，当事人可以申请公证机构办理证据保全公证。
第十四条 公证机构办理下列与公证相关的法律事务：
（一）清点、保管遗产，保管遗嘱或其他文书；
（二）封存样品；
（三）代写法律文书；
（四）法律咨询；
（五）根据当事人的申请，调解公证事项在履行过程中发生的纠纷；
（六）为国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织提供常年公证服务。
第十五条 公证机构可以根据法律、法规、规章以及国际惯例，办理有关法律事务。
第三章 公证程序
第十六条 公民、法人或其他组织需要办理公证，应向有管辖权的公证机构提出申请或委托他人代理申请。
与公民人身有密切关系的委托、遗嘱、收养等公证事项，当事人不得委托他人代理。
当事人确有困难不能亲自到公证机构申请的，公证机构可以派二名以上公证人员到其处所办理。
第十七条 公证事项由当事人户籍所在地、法律行为或者事实发生地的公证机构管辖。
涉及不动产转让的公证事项，由不动产所在地的公证机构管辖。但遗嘱、委托、声明中涉及不动产转让的除外。
第十八条 申请办理同一公证事项的若干当事人的户籍所在地不在一个公证机构辖区或者财产所在地跨几个公证机构辖区时，由当事人协商，向其中任何一个公证机构提出申请。当事人不能达成协议，由有关公证机构从便民出发协商管辖。
公证机构之间因管辖发生争议的，由其共同的上级司法行政部门指定管辖。
特殊公证事项，由省人民政府司法行政部门指定管辖。
第十九条 符合下列条件的公证申请，公证机构应予受理：
（一）申请人与该公证事项有利害关系；
（二）当事人对该公证事项无争议；
（三）该公证事项属于公证业务范围；
（四）该公证事项属于本公证机构管辖。
第二十条 公证员在办理公证时，遇有下列情形之一的，应当自行回避；当事人也有权申请公证员回避，回避申请应当在公证书作成前用书面或口头方式提出：
（一）是公证事项的当事人或当事人的近亲属；
（二）与本公证事项有利害关系；
（三）与本公证事项的当事人有其他关系，可能影响正确办证的。
前款规定，适用于接触该公证事项的翻译、鉴定等有关人员。
第二十一条 当事人申请公证员回避的，由公证机构负责人决定，公证机构负责人的回避，由本级司法行政部门决定。
公证人员不得作为当事人的代理人向本公证机构申请公证。
第二十二条 申请人应向公证机构如实陈述与公证事项有关的事实，并按照公证机构的要求提供有关的证明材料。
第二十三条 公证员办理公证，凭公证机构出具的专用介绍信和公证员执业证，有权就公证事项进行调查，依法查询有关档案、资料、资产等情况，有权检验物证、勘验现场，有关单位、个人应当予以协助。
第二十四条 公证机构对专业性、技术性较强的公证事项，可以委托法定的专业机构进行鉴定，有关部门应予协助。
鉴定机构和鉴定人应制作书面鉴定结论，并在鉴定书上盖章、签名。
第二十五条 公证机构对事实清楚、证据充分、符合法律规定的事项，一般应在受理后十日内作成公证书发给申请人；需调查核实的，办理期限可以延长到三十日；复杂疑难的公证事项或者需要委托调查的公证事项，经公证机构负责人批准，可适当延长，但最长不得超过六个月。因不
可抗力事件致使公证机构无法工作的期间，不计入上述期限。
对不真实、不合法的事项，公证机构应当作出拒绝公证的决定，并通知当事人。
第二十六条 公证机构办理招标投标、开奖、拍卖等公证事项，承办公证员应亲临现场监督，对其真实性、合法性予以审查核实。对真实、合法的，当场宣读公证词，并在七日内作成公证书发给当事人。该公证证明从宣读之日起生效。
在前款活动中，公证员发现当事人有弄虚作假、违反活动规则或违法行为的，应当场责令当事人予以改正；拒不改正的，应当拒绝公证。
第二十七条 公证机构在出具公证书之前，遇有下列情形之一的，应终止办理：
（一）因当事人原因致使在六个月内不能办结的；
（二）公证书生效前当事人撤回申请的；
（三）因当事人死亡，法人和其他组织终止不能继续办理或继续办理已无意义的。
第二十八条 公证机构发现出具的公证书不真实、不合法的，应当作出撤销该公证书的决定。
司法行政部门有权撤销所属公证机构出具的不真实、不合法的公证文书。
第二十九条 申请人或利害关系人对公证机构作出的拒绝公证、撤销公证文书的决定有异议的，可以在接到决定书之日起十五日内，向主管该公证机构的司法行政部门申诉。
申请人或利害关系人对司法行政部门作出的申诉处理决定不服或对司法行政部门撤销公证文书决定有异议的，可以依法申请复议，或向人民法院提起行政诉讼。
第四章 公证效力
第三十条 公证书自出证之日起即具有法律证明效力，非经法定程序不得变更或撤销。
第三十一条 公证书具有法律上的证明力，应当作为人民法院、人民检察院、仲裁机构、行政机关和其他组织认定事实的根据。
其他证明与公证证明不一致的，以公证证明为准。
第三十二条 人民法院在诉讼过程中，认为有相反证据足以推翻公证证明的，可向出具该公证书的公证机构或有关司法行政部门提出撤销公证书的建议，由其按本条例第二十八条的规定处理。人民法院与有关司法行政部门对确认公证书效力问题不能取得一致意见的，可分别向其上级主
管机关请示共同协商解决。
第三十三条 对公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书，债权人在法定期限内向人民法院提出强制执行申请的，人民法院应当执行；公证债权文书确有错误人民法院裁定不予执行的，应将裁定文书送达双方当事人和公证机构。
第五章 管理与监督
第三十四条 公证机构的设立应经省人民政府司法行政部门批准。
县级以上司法行政部门负责对所管辖的公证机构进行管理、监督，加强对公证人员的教育、培训，提高其政治业务素质。
第三十五条 公证员履行职务应持有省人民政府司法行政部门颁发的《公证员执业证》，《公证员执业证》每年注册一次。
公证人员应依照法律、法规办理公证事务，遵守职业道德和执业纪律，保守国家秘密和当事人秘密，接受社会和当事人的监督。
第三十六条 公证机构办理公证事务，应当按照司法部、财政部、国家物价局和本省规定的标准收取公证费。对确有困难的公民、法人及其他组织，可适当减免收费。
司法行政部门、公证机构不得擅自规定收费项目，提高收费标准。
第三十七条 公证机构应健全财务制度，加强经费管理。建立事业发展基金、赔偿基金和福利基金，应接受财政、审计、物价部门的监督。
第六章 法律责任
第三十八条 有关单位、人员未按本条例第八条规定申请公证，给国家、集体造成损失的，由其主管部门追究有关责任人员的责任。
第三十九条 对提供虚假证明欺骗公证机构的当事人，公证机构有权对其进行批评教育，责令具结悔过，并可中止办证，情节严重造成危害后果的，应赔偿造成的经济损失并承担相应的法律责任。
第四十条 公民、法人或其他组织不得以公证机构名义进行公证证明活动。对盗用、伪造公证文书、印章、专用纸张、徽记、名义等违法行为，由公安机关依法进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 以威胁、暴力或其他方式妨碍公证员依法执行职务的，由公安机关依法进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 公证机构出具错证、假证，给公民、法人或其他组织造成直接经济损失的，公证机构应当依照国家有关规定进行赔偿。
第四十三条 公证员因玩忽职守、徇私舞弊出具错证、假证的，由主管的司法行政部门给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十四条 本条例的具体应用问题，由省人民政府司法行政主管部门负责解释。
第四十五条 本条例自公布之日起施行。
1996年1月12日
