联合开发房地产若干法律问题
山东正洋律师事务所 张洪涛
内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。
关键词：联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构， 按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第２、３种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、 签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、 做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式（即不组建项目公司）联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明；也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
（完）
参考书目：
１、《民法学》 郑立 王做堂 北京大学出版社
２、《房地产开发法律实务》 朱树英 法律出版社
３、《房地产合同实务》 符启林 邵挺杰人 法律出版社
４、《房地产法》 符启林 法律出版社
５、《民商法律总则理解适用与案例评析》 高言 田土永 人民法院出版社
６、《房地产案件新问题与判解研究》 马原 人民法院出版社
张家界市人民政府关于印发《张家界市人民政府重大行政决策程序规则（试行）》的通知
湖南省张家界市人民政府
张家界市人民政府关于印发《张家界市人民政府重大行政决策程序规则（试行）》的通知
张政发〔2009〕12号
各区县人民政府，市政府各局委、各直属机构：
《张家界市人民政府重大行政决策程序规则（试行）》已经2009年9月28日市人民政府第15次常务会议通过，现予印发，请遵照执行。
张家界市人民政府
二ＯＯ九年十一月十九日
张家界市人民政府重大行政决策程序规则
（试行）
第一条 为了规范张家界市人民政府（以下简称市政府）重大行政决策行为，建立科学、民主、依法决策机制，促进经济和社会各项事业发展，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《关于加强市县政府依法行政的决定》和《湖南省行政程序规定》、《张家界市人民政府工作规则》的有关规定，制定本规则。
第二条 市政府作出重大行政决策适用本规则。
重要紧急情况必须由市政府立即决策的，可以由市政府行政首长或者分管负责人按职权临机决定。市政府行政首长决定的，应当及时在市政府常务会议上通报；市政府分管负责人决定的，应当及时向市政府行政首长报告。
规范性文件涉及重大行政决策的，除适用规范性文件制定程序外，还适用本规则。
第三条 市政府重大行政决策是指市政府作出的涉及本市经济社会发展全局、社会涉及面广、专业性强、与人民群众利益密切相关的下列行政决策事项：
（一）制定经济和社会发展重大政策措施；
（二）编制国民经济和社会发展规划、年度计划，以及各类总体规划、重要的区域规划和专项规划；
（三）编制财政预决算，重大财政资金安排；
（四）重大政府投资项目；
（五）重大国有资产处置；
（六）资源开发利用、环境保护、劳动就业、社会保障、人口和计划生育、教育、医疗卫生、食品药品、城市建设、安全生产、交通管理等方面的重大措施；
（七）市政府定价的重要商品、服务价格的确定和调整；
（八）市政府行政管理体制改革的重大措施；
（九）以市政府名义举办的重大活动；
（十）其他需由市政府决策的重大事项。
第四条 市政府重大行政决策遵循科学、民主、合法的原则。
第五条 市政府作出重大行政决策应当遵循下列步骤：
（一）决策启动。市政府行政首长提出的决策事项，直接启动决策程序。下列单位或人员提出的决策建议，经市政府行政首长确定后，启动决策程序：
1.由市政府分管负责人提出的；
2.由市政府有关部门、下级政府提出的；
3.由公民、法人或者其他组织提出的。
（二）确定决策承办单位。
1.根据法律、法规和规章规定确定；
2.由市政府行政首长确定。
（三）前期调研。决策承办单位应当组织有关部门和专家深入调查研究，全面、准确掌握决策所需信息，结合实际拟定决策方案，并按照决策事项涉及的范围征求有关方面意见，充分协商协调，形成决策方案草案。对需要进行多方案比较研究或者争议较大的事项，应当拟定两个以上可供选择的决策方案。决策承办单位可以委托专家、专业服务机构或者其他有相应能力的组织完成专业性工作，也可以对重大行政决策方案进行成本效益分析。
（四）征求公众意见。除依法不得公开的事项外，决策承办单位应当在市政府门户网站或《张家界日报》等媒体上向社会公布重大行政决策方案草案，征求公众意见。公布的事项包括：
1.重大行政决策方案草案及其说明；
2.公众提交意见的途径、方式和起止时间；
3.联系部门和联系方式，包括通信地址、电话、传真和电子邮箱等。
决策承办单位公布重大行政决策方案草案征求公众意见的时间不得少于20日。
草案公布后，决策承办单位应当根据重大行政决策对公众的影响范围、程度等采用座谈会、协商会、开放式听取意见等方式广泛征求意见，并应对公众意见及采纳情况向社会公布，对未予采纳的公众意见应当说明理由。
在征求意见时，应当充分重视人大代表、政协委员、各民主党派、人民团体以及专家学者的意见。
决策事项涉及区县政府的，应当事先征求意见。涉及相关政府部门的，应当进行充分协商。部门之间未能取得一致意见的，由承办单位按照《张家界市人民政府工作规则》规定报请市政府分管负责人协调。协商后仍有较大分歧的，应如实反映。未经充分协商的事项不得提交市政府决策。
（五）专家论证。决策承办单位应当组织3名以上专家或者研究咨询机构对重大行政决策方案草案进行必要性、可行性、科学性论证。专家进行论证后，应当出具其签名确认的书面论证意见。专家论证意见及采纳情况应当向社会公布，对未予采纳的专家论证意见应当说明理由。
（六）决策听证。重大行政决策有下列情形之一的，应当举行听证会：
1.涉及公众重大利益的；
2.公众对决策方案草案有重大分歧的；
3.可能影响社会稳定的；
4.法律、法规、规章规定应当听证的。
（七）合法性审查。决策承办单位应当对决策方案草案进行合法性初步审查，向市政府法制机构提交初审意见，最后由市政府法制机构完成合法性审查。决策承办单位应当在审议该项决策的市政府常务会议或者市政府全体会议召开日的10个工作日前，将决策草案、初审意见、法律依据及说明等材料提交市政府法制机构审查。
（八）集体审议。拟决策的方案成熟后，经市政府分管负责人审核后，由市政府行政首长决定提交市政府常务会议或者市政府全体会议讨论。
（九）作出决定。重大行政决策在集体审议的基础上由市政府行政首长作出决定。市政府行政首长可以对审议的事项作出同意、不同意、修改、暂缓或者再次审议的决定。作出暂缓决定超过1年的，方案草案退出决策程序。市政府行政首长的决定与会议组成人员多数人的意见不一致的，应当说明理由。
第六条 市政府各部门起草的政府规范性文件送审稿涉及重大行政决策事项的，应当经市政府办公室初审同意后，按照本规则第五条第（七）项和《张家界市人民政府工作规则》的规定在集体审议前报送市政府法制机构进行合法性审查，未通过合法性审查的，不得提请审议和签署。
第七条 对重大事项行政决策作出的决定，应当形成正式文件或者会议纪要。已作出决定的行政决策，非经集体讨论审议，不得擅自变更、修改或者取消。
第八条 市政府常务会议或者市政府全体会议审议重大行政决策方案草案，应当遵循下列程序：
（一）决策承办单位作决策方案草案说明；
（二）市政府法制机构作合法性审查或者论证说明；
（三）会议其他组成人员发表意见；
（四）决策事项的市政府分管负责人发表意见；
（五）市政府行政首长最后发表意见。
会议应当记录决策讨论情况和决定，对不同意见以及异议持有人应特别载明，记录入卷。
第九条 决策承办单位应当将待决策方案、决策事项说明（决策主要内容、决策依据、利弊分析、倾向性意见）、专家论证意见、公众主要意见（经过决策听证的，另附具听证会简要情况与听证会主要意见）等决策材料提前3个工作日送达市政府常务会议或者市政府全体会议的组成人员。
第十条 重大行政决策事项依法需要报上级政府批准或者依法应当提请同级人民代表大会及其常务委员会审议决定的，市政府提出决策意见后，按程序报上级政府批准或者依法提请同级人民代表大会及其常务委员会审议决定。
第十一条 市政府作出重大行政决策后应当在作出决定之日起20日内，通过市政府门户网站或张家界日报等媒体向社会公布重大行政决策结果。
第十二条 重大事项行政决策实施6个月后，市政府要分别组织有关部门和专家对决策执行情况及效果进行评估，并将评估结果在市政府门户网站或《张家界日报》等媒体上向社会公布。对于存在问题的重大决策事项，市政府常务会议或者市政府全体会议要及时进行讨论，作出继续执行、停止执行、暂缓执行或者修订决策方案的决定。
决策执行机关、监督机关及公民、法人或者其他组织认为重大行政决策及执行存在违法或者不当情形的，可以向决策机关提出，决策机关按照上款规定的方式予以及时处理。
第十三条 市政府作出重大行政决策时要明确决策实施的分管领导、责任部门和责任人、总体要求、阶段性目标等。同时，要加大督促检查力度。市政府办公室应跟踪进行督查，并及时将落实情况向市政府领导报告，保证政令畅通、令行禁止。
第十四条 市人民代表大会及其常务委员会对决策依法进行监督，对于违反法律、法规及规章的决策，有权予以撤销。
第十五条 市政协、新闻媒体、法人、社会团体等社会组织和广大市民对决策进行社会监督。对程序和内容存在违法或者不当的决策以及未按本规则进行的决策有权提出建议和意见，决策机关应当及时处理并予以回复。
第十六条 决策以及决策的执行，接受纪检监察机关的全程监督。
第十七条 监察、审计部门要加强对决策所涉重点领域及重点项目的招投标、资金使用、预算执行等情况的督查。
第十八条 超越法定职权或者违反法定程序作出的重大行政决策无效。
第十九条 在实施行政决策过程中，因工作人员故意或者重大过失，导致行政行为违法且产生危害后果，有下列情形之一的，对行政机关及其工作人员应当追究责任：
（一）重大行政决策未经调查研究、专家论证、公众参与、合法性审查、集体研究的；
（二）违反程序制定和发布规范性文件的；
（三）不依法举行听证会，或者采取欺骗、贿赂、胁迫等不正当手段，操纵听证会结果的。
第二十条 市政府各部门重大行政决策参照本规则执行。
第二十一条 区县政府重大行政决策的具体事项和量化标准，由本级政府依法确定，并向社会公布。
第二十二条 本规则自发布之日起施行。
