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最高人民法院民事审判庭


最高人民法院民事审判庭关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷案的电话答复

1988年1月30日，最高法院民事审判庭

辽宁省高级人民法院：
你院《关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷的请示报告》收悉。根据报告所载事实，元麟养与周英子等人在合伙时曾口头协定，如果饮食店经营情况良好，元入伙的房屋作价3000元由饮食店买下。房屋交付饮食店使用后，元先后以收房款名义，从饮食店支取了议定的全部3000元房屋价款。元退伙时，也未对房屋主张过任何权利。这些事实说明，双方有买卖房屋的明确意思表示及也具备实质要件。虽然本案房屋买卖未到有关部门办理过户手续，但由于是发生在国务院《城市私有房屋管理条例》颁布实施之前，参照我院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定，从有利于稳定社会秩序考虑，我们同意你院元麟养与饮食店的房屋买卖关系成立，可补办产权过户手续的处理意见。

附：辽宁省高级人民法院关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷疑难案件处理意见的请示报告 〔1987〕民外字第6号
最高人民法院：
最近，我省抚顺市中级人民法院受理的清原县农民元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷案件，涉及政策性较强，又系涉外案件，为慎重计，特报请你院。
原告人：元麟养，男，46岁，朝鲜族，原籍朝鲜江原道人，国籍中国，现住辽宁省清原县南八乡前进村，系农民。
被告人：周英子，女，47岁，国籍：朝鲜民主主义人民共和国，现住中华人民共和国辽宁省清原县清原镇北大街，系农民。
被告人：金春植，男，50岁，朝鲜族，原籍朝鲜庆尚南道人，国籍中国，系农民。现下落不明，系周英子之丈夫。
被告人：严善熙，男，54岁，朝鲜族，原籍朝鲜平安北道，国籍中国，现住清原县清原镇天桥街五组，系退休工人。
被告人：具用真，男，61岁，朝鲜族，国籍中国，现住清原县清原镇北街十六委。系退休工人。
被告人：桂春子，女，43岁，朝鲜族，国籍中国，现住清原县清原镇天桥街一委八组。系个体户。
第三人：金顺德，女35岁，国籍中国，现住清原县南八家乡前进村五组，系农民。
第三人：朴玉顺，女，37岁，朝鲜族，原籍朝鲜平安北道，国籍中国，现住清原县清原镇北街，系农民。
第三人：金昌玉，女，37岁，朝鲜族，国籍中国，现住清原县清原镇西大街，系农民。
第三人：周文莲，女，48岁，满族，现住清原县清原镇北街十六组，无职业。
原告人元麟养原有座落在清原县清原镇私有砖瓦平房2间，建筑面积40平方米。1979年秋天，严善熙、元麟养邀集被告人具用真、桂春子及金春植、周英子夫妇等5户6人，共同商议在清原县清原镇合伙经营朝鲜饮食店，口头议定饮食店占用元麟养的私房2间作为营业场所，元麟养家迁居桂春子的一间房居住，因饮食店占用元的房子，元麟养、桂春子不出股金，其他人各出股金1000元。同时议定，如饮食店经营状况良好，元的房子作价3000元由饮食店买下，否则将该房按原样修复后返给原告人。
由于当时清原县还无个体联合经营的先例，县工商局不同意发营业执照。即由原南八家公社前进大队办理营业执照，大队副书记分管饮食店并由大队会计管理饮食店帐目，大队同时投资4500元，饮食店仍由原5户6人经营。议定利润的20％由大队提取，20％由6人分红，60％按劳付酬支付工资。
饮食店于1980年1月9日正式营业，经营不久，桂春子向原告人元麟养要房，元在清原镇另买住房一处，予以腾迁。1980年6月12日、15日元麟养两次从饮食店以“收房款”名义共支出现金2000元。1980年7月元又以买房子借款之名从饮食店借出现金400元。
同年9月，元麟养因与周英子关系不和，退出饮食店。后又在同年10月22日以“收房款”为名从饮食店支出现金1000元。同时，朝鲜饮食店将该房列入固定资产。1980年底结算时，原告人元麟养从饮食店分红利231．17元，出勤151天工资款448．9元。
原告人元麟养退股后，前进大队领导曾找元谈话，让其交出房票，元均以忙等为由不交出房票。
1981年夏，饮食店另购买一间半平房，与饮食店连脊的一间房进行了对换，以扩大营业面积。
1981年至1983年饮食店又有八人先后入股和退股，到1985年4月，尚有周英子，金春植和第三人金德顺、金昌玉、朴玉顺、周文莲六股，由周英子出面，将该饮食店（含动产与不动产）以40000元价格卖给前进村李凤道等5人，40000元价款由最后6股分得。当原告人得知后，曾加以阻止，同时以“他的私房只是为开饮食店而入股，房产证仍是他的名，并未卖给饮食店”为由诉讼至抚顺市中级人民法院，要求被告将房屋恢复原样后返还原告人。被告人辩称：元的2间私房早已于1980年以3000元价格卖给饮食店，主张该房产权应属于个人合伙的朝鲜族饮食店。并要求原告人交出房照，承担拖办房屋买卖手续的经济损失。被告人严善熙提出，如果法院认定争执的房屋为饮食店合伙人共有，则要求对40000元适当分劈。但被告人周英子以原有协议，退股只退股金为由，不同意分劈。
在确认房屋买卖关系问题上，抚顺市中级人民法院有两种意见：
第一种意见认为，原告人元麟养与清原镇朝鲜族饮食店房屋买卖关系成立。理由是：1979年6人成立饮食店时有口头协议，这种协议属契约的一种形式，出于双方自愿，原告人已收取房款3000元，所争执的房屋已由饮食店经营使用多年，并被饮食店列入固定资产，现又卖给他人，只是没到房管部门办手续。根据最高人民法院1984年制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，即“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”故应视为买卖关系成立，可补办买卖手续．
第二种意见认为，原告人与清原县朝鲜饮食店房屋买卖关系无效。理由是：该买卖关系缺乏必要条件，买卖房屋应立书面买卖契约，当时6人关于使用和买原告人房屋的口头协议只是一句活话，不能认定是一种协定或契约，现在房屋所有权证仍在元麟养手中，根据国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》第六条规定精神，“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”和第九条“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”、“任何单位或者个人都不得私买和私卖城市私有房屋”之规定，没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效。
因对该案处理上有两种意见，故向我院请示。
本案经我院审判委员会讨论认为：
（一）关于对房屋买卖关系的确认问题，同意抚顺市中级人民法院第一种意见，即原告人元麟养与饮食店的房屋买卖关系成立，可补办买卖手续。
（二）关于饮食店内部的盈余分配及债权债务关系，可另案处理。
上述处理意见妥否，请批示。
1987年10月30日