中世纪商法的形成及背景分析
胡晓东
摘 要：中世纪商法的形成，为近现代西方商法的发展奠定实践的基石，并影响着其发展的轨迹。然对促进其形成的因素，历来学者会以不同的出发点予以述及。在述引伯尔曼的评析因素后，分别从战争的影响、文化的原有积淀、强势文明的威慑力及标榜力、文明征服中的交叠性渗透及潜在的影响、规则体系的非封闭性特征等几方面分析商法在中世纪形成的综合背景。
关 键 词：中世纪 商法 因素 文明 背景
文献标识码：A
西方商法体系的形成及其对现今社会的影响
交易与商务往来之结果，遂启交易行为与商业关系发达之端，此种交易行为及商业关系与普遍日常生活之往来与关系，固不相同，其（与--摘补）乡村生活及农业生活上之往来与关系，尤复有异。规律商人及其行为与关系之规则，即以之包括于普通法律或一般共同法律之中，固无不可，但此种规则在不少方面，仍与规律非商人之法律行为与关系之规则，究不尽同；商法终归构成普通法中之一特别部门，即退一步言，至少与普通法可以分别，而成为一种特别法。[1](P.217)从孟罗·斯密所言对商法的特别性渐有明晰，再从伯尔曼的论述中对商法自身的专门特征会有明确理解。
商法支配着在特定地方（集市、市场和海港）的特定的一群人（商人）；它也支配城市和城镇中的各种商业关系。虽然它与城市发和教会法的联系特别紧密，但它有别于教会法、封建法、庄园法、城市法和王室法。
商法与当时其他主要的法律体系一样，也具有客观、普遍、互惠、参与裁判制、整体以及发展的特性。这六个特性不仅说明它与整个西方法律传统紧密相连，而且还为它自身的专门特征提供了一个索引。[2]（P.415）
在理解商法的特别性和其自身的专门特征的基础上，对于商法的形成的分析就要来的相对较好陈述些。
至商法所以逐渐有成为一特别体系之趋势者，尚有一特别理由。缘乎商务之为物，对于各地法律之歧义及因此所产生之法律抵触，向来即不能相容，良以商业之活动非局部的活动，不受地方或区域之限制，而系不分畛域，超越国际界限之活动。因此，商业永远在努力于普遍规则之安全，海上商业，尤其如此，无时不以更大之努力，以求实现此目的。其理想之目标，乃一种全世界普遍通行之法律，而由各国特别商事法院以执行之。[1](P.217-218)
人们可以想象，11世纪晚期、12世纪和13世纪欧洲各大学中博学的罗马法学家是能够从罗马法的文献中创立出一种新的商法体系的，就像他们从那些文献中创立出一种新的市民法体系一样。人们也可以想象，在那些大学中的教会法学家以及他们在教皇法庭和主教法庭中的同行们也可以完成同样的事情，尤其是考虑到各种教会社团已经大量从事商业活动这一事实，就更是如此。然而，作为那个时期的特征，商法最初的发展在很大程度上---虽不是全部----是由商人自身完成的：他们组织国际集市和国际市场，组建商事法院，并在雨后春笋般出现于整个西欧的新的城市社区中建立商业事务所。[2]（P.414）
两位学者的阐述使得商法形成的初因及其最初的主要创立力量明晰地呈现出来。关于商人发展的商法的汇集和传播则是伴随着西欧当时的贸易发展和延伸渐次波及整个区域。此间商法的实践者（商人）、研究商法的学者、商事法院的裁判者、自治城市的政治共同体等的作用是需给予足够重视。正是由于他们的实践、研究、适用、颁行等活动使得商法的传播和汇集成为一必然趋势，并最终走向统一。商法在中世纪形成时期基本上是沿着两条线并行的，尽管有时（甚至在相当长时间里）不同步。这两条线就是海商法和支配陆地贸易的法律体系。尽管后来随着商法的统一，两者渐渐有所融合，但仍然能从法典中隐现曾经的分离。《阿马尔菲表》、《维斯比法》、《奥莱龙法》、《海事法典》[2]（P.414）在中世纪不同时期的编撰、颁行，及在相关区域所表现出的权威力量是商法形成过程中的汇集、传播、统一或者说划一的有效验证。
由于商法的实践、发展及开放等特性使得商法对后来西欧的贸易的调整力是日渐加强，乃至影响到现在的全球性贸易活动。中世纪后期商法统一化的历程是明显的，但从法典的一统性角度来说商法的统一是在商事活动的使用层面上，并未达到法典的一统，而是在不同的法典中存在相同的规则。随着西方近代化的进程的轰轰轮响及民族国家的勃然兴起，商法的这一特点在西方各国的体现尤为明显。在各自继承原有的商法的基础上形成了主要的两大体系：大陆法系商法（法国体系、德国体系、日本商法）、英美法系商法（英国商法、美国商法）。当然由于一些国家采取了民商一体就不做归纳了。
大陆法系商法
法国体系，以《法国商法典》为代表的体系。是在路易十四时期制定的《商事敕令》和《海事敕令》的基础上，经过富有创造性的编纂整理而成的。其特征：第一，它是近现代商法的始祖。是人类有史以来的第一部商法典。第二，他开创了民商分离的立法先例。并因此而将私法的立法技术提高到一个新的发展水平。第三，改商人法为商事行为法。即，围绕商事关系的确定，采用单纯意义的客观主义标准。属于这一商法法系的国家有比利时、卢森堡、西班牙、葡萄牙、希腊、埃及、土耳其等。以及受葡萄牙商法影响的中、南美洲诸国如阿根廷、乌拉圭、墨西哥及秘鲁等。[3](P.37-38)、[4](P.193-195)
德国体系，以《德国商法典》（1900年生效）为代表的体系。其成为典范的特征：第一，该部法典的制定，曾经历过长时间的理论酝酿与立法实践探索，并因此而使其所采用的立法技术客观上甚为精到。第二，该部法典以奉行新主观标准而为突出之见长，遂而有效地扼制住了在商事关系的确认方面既已出现的“政治泛化”倾向。第三，新主观主义标准的采用，使德国的商法典既获得无与伦比之稳定性，又使其社会影响远大于法国商法典。[4](P.197-199)世界各国，直接或间接以德国商法典为模式，而仿效编制或修订本国商法典，或制定商使法规的，主要有：瑞典、奥地利、挪威、丹麦等。[5](P.29)
日本商法，日本商法经历了旧商法与新商法的变迁。尤以1899年的新商法典具有典范性。其原因在于，该法典所具有特色及该法典得以产生的思想与文化基础变化。[4](P.201)它在继承日本传统商事习惯的基础上，主要效仿1897年制定的德国商法典，同时还吸收了法国商法、英国商法的部分内容。[6](P.440)
英美法系商法
商法则被认为是英美法中的精华。属于这一商法体系的，除英国和美国外，还包括澳大利亚、加拿大、印度以及愿英属殖民地国家如新加坡、马来西亚等国地商法。其中，英国和美国商法无疑是这一法系中最具有代表性地商法。[3](P.42)
英国商法，乃是普通法和衡平法中有关商事的习惯法、判例法，与后来的商事单行成文法并存，而形成的法律规范体系。[5](P.29)但是，其商法的第一渊源，也是最主要的渊源，依然事商事判例法。[3](P.46)
美国商法，其商法也是以英国的普通法为基础。在现代，一般人们谈起美国商法时，从狭义上是指已在美国绝大多数州适用的《美国统一商法典》；从广义上解释，对于什么是商法则众说纷纭。在美国，商法是指那些与商人相关的法律。[3](P.46)
当今的贸易体系是以西方的贸易机制为主体框架搭成的，所以原来调整西方贸易活动的法律体系必然成为现今贸易活动的规则的核心。并有向统一的趋势发展。[7](P.310)从WTO的许多规则中都能看出原有的商法痕迹。为了融入已经形成的贸易体系，非西方国家和区域必然要受到以西方为主体的贸易规则的规范，当然也会受到规则的合理保护。中国历经多年才迈入世界贸易组织的大门，就是非西方国家融入现今贸易体系的例证，同时彰现了这一过程的艰难性。但是鉴于商法的开放、发展特性，相信会在未来的发展过程中对全球各种文化所形成的、能为人所认同的规则予以包纳。
形成商法诸因素之析评——社会经济背景的分析
一
西方商法的源头说法难一，如孟罗·斯密所述“据近代少数学者之意见，商法之历史系始于公元前2000余年之巴比伦。当时巴比伦法律中关于商业方面之法规，极为发达，此史实昭然，毋庸或疑也。……自来有人认为：此巴比伦商法曾有巴比伦商人输入腓尼基及地中海诸国。但此种推定，颇难成立，因为此推定完全根据巴比伦与地中海诸国制度之相似一点，作为其论断之前提。……关于地中海商法之发展，吾人在研究希腊法，尤其在研究雅典法时，始觉“脚踏实地”。盖希腊法与雅典法中，不仅可发现种种适合商业需要之制度与规则，且可见有不少之证据，证明当时确有通行于地中海各地之普通商法的存在。”[1]（P.219）源头之溯还待后来能够新发现的考古物证、文献予以深研细究，但对于其的完整形成则基本上是在中世纪普遍认同。
中世纪是西方历史中一个相当特殊的时期，而商法确在这一历史时期得以形成。鉴于此，对于商法形成的诸多因素有不同之析述，尤以伯尔曼在《法律于革命》宏著中做出了明晰的表述具有标志性。伯尔曼从人口统计因素、技术因素、政治因素、宗教因素对西方商法形成作了分析。通过对中世纪人口的变化分析，得出人口的增长使农业生产迅速扩展，城市的规模和数量急剧的增大和增加，促进了新的职业商人阶级的出现和壮大。商法的形成就是应商人阶级的需要而适时之必然。在对城市贸易和乡村贸易并重分析的基础上，推出因贸易活动的操作、管理、归置等技术的诉求势必使得商法不仅形成而且多向性延伸。不仅严格意义上的销售活动归商法调控，而且商业交易的其他方面，包括运输、保险和资金筹措等也归其调控。同时由于调控的需要和商业实践的变化，使得商法的法律技术设计不断创新，如流通汇票应用和有限责任合伙的产生等等。为了与一般的观点区别，分析资本主义在中世纪的兴起，从政治因素方面提出，资本主义和封建主义本质上是相容的，而且是完全相互依赖的。认为封建-农业价值同资本主义-商业价值根本上是一致的，并且能够达到合法的妥协。即商法能够也必然在封建主义的条件下产生和形成，而不是反之。分析了教会改革的诸多方面后，针对通行的观点：把教会认为是中世纪倒退势力的源泉，表述出自己的看法：教会不仅相信使商业活动与一种基督徒的生活相一致的可能性，还认为商人的经济活动也能成为通往拯救的一条途径；教会也认为商法应该反映教会法并不与教会法矛盾，尽管商人们并不总是同意这种观点；但商人仍然将其行为置于一种以上帝的意志为基础的规范之下。“一种声称要把商人的灵魂引向拯救的社会经济道德得以产生。这种道德体现在法律之中。法律是商业活动和灵魂拯救之间的一座桥梁。”即教会是商法形成的促进因素之一，而不是简单的将其划入阻挡历史前进车轮的障碍。而兼具政治因素和宗教因素的十字军东征和殖民运动促进了远距离的海上贸易和陆上贸易，扩展了商法的范围。[2]（P.406-413）伯尔曼的精析把商法的形成诸因以一种立体的架构展现出来，使得各因素成为商法形成的共因，而不是重此轻彼，可谓是一忠于历史，深析历史的经典表述。
二
如果没有精深的历史学和法学功底而试图作相同的分析，势必构成东施效颦。但又有古语：后生无畏，或者说年轻无畏，无知无畏。现欲班门弄斧，试图以一个初学者的视角和东方人的思维来对中世纪商法形成的因素作些浅析。同时为有别于伯尔曼所分析的结果，当然并不是对其分析结果的不认同，而是在承认其所述的基础上从另外的方面来做浅析。
从罗马帝国在西欧轰然坍塌开始，战争就如连绵之秋雨在那片土地上持续发生。在帝国权力消亡的真空时代，各种力量在西欧开始了角力。蛮族世界的大举入侵，在罗马帝国的废墟上建立不同的日耳曼王国。教会的勃然兴起也使得教廷的力量渐次加强，终形成教廷的罗马。东罗马帝国的继承者构建了拜占庭帝国。甚至伊斯兰教也在边缘地带形成权力力量。在各种政权的角力中，出现中世纪特有的状态：政治统治的不同性且相互共存。当时的意大利就是政治统治的不同和文明与传统的多样性的显著例证。[8](P.1)各种政体的共存为新生阶级建立新的政权提供了社会环境，而当商人与手工业者共同建立起城市政体后，新生法律的形成就成水到渠成之势。
文化是一种文明得以生生不息地延绵的源泉，同时文化也是各种文明对相似外界刺激做出不同回应的背景根因。西方基督文明[9](P.399)是中世纪复兴并逐渐形成的，它是以召唤古希腊文化的幽灵为方式，继承罗马文明的遗珍，接受日耳曼文化的因素，应对伊斯兰文明的挑战的综合活动中磨砺而成。其形成的历程和诸因素的比重异同必然使得文化的格局是多种共存且相互影响的。当希腊文明的亡灵在亚平宁半岛上复活时，希腊的民主政治思想在以商人为主的城市社会的复兴就会不待时日。新商人所创之法又随着商人的足迹传播四方，商法在西欧的形成就不以人的主观意念而是应客观实情的实然。希腊社会的利己主义（或者说以个人为核心）与罗马的法律理念的结合，再融合日耳曼的团体本位意识可以说是中世纪商法的内核。再者，西方的分权传统文化也是商法形成的外因之一，试想假如西方已之处在集权的统治之下，谁又可能建立一种与中央权力相左地政权？当然集权与分权的孰优孰劣势不能简单的绝对归置，而应当看到这两种制度形式如果处于中庸的位置（或者说非极端化）都可以有效治理社会，而当任何一种向极端化发展就必然带来灾难性的后果。
世界的历史现实昭示在权力与制度层面上是强者的作用力起主导的，尽管在哲学和思想领域强者并不能完全渗入。中世纪强者的威慑力和标榜力更为明显。这里的强者不仅仅是武力方面，还包括经济实力方面。
意大利在西欧、拜占庭和穆斯林世界之间的中心地位决定了它在十字军时期占着中世纪商业史上的优先和卓越地位。……正是意大利人，首先组织了在河流上用船舶、在阿尔卑斯山路上用大篷车的运输方法。他们是香宾集市上的主要商人集团；他们也首先改进了商业上的重要营业方法，就是使用汇划票的办法。……意大利的商业还是非常繁荣的。[8]（P.1）
不仅自十字军兴而后，意大利之商务已臻发达，且同时地中上之古代万民法，亦复东山再起。所以意大利城市根据此种种基础而建立之法律，自然优于德法二国中所创造之法律多矣；如当时西、法、德各国就意大利商法中适应各国国情者，所编述之种种书籍，已成为中世商法之权威著作，故谓意大利之商法为中世各国商法之典型之母法，诚非过言也。[1]（P.223）
当意大利的城市国家：阿马斐（阿马尔菲-摘注）威尼斯、热那亚、米兰、比萨等方兴未艾般的兴起后，在西欧他们成为武力与经济实力的象征，成为不折不扣的强者。尽管难以持续的称霸于当时。他们的足迹遍布欧亚非三大陆，几乎垄断了地中海的海权。他们的商业触角极力的扩张，经济实力军事力量蓬勃增强。乃至教皇发动十字军首次东征时要向其发出请求海上援助的信函。[10](P.485)城市国家在他们征服的域内以国家强力为威慑建立符合其利益的法律；在其不能征服及其它共生政权领域以其制度的有效适用为标榜，促使别的政权采纳其法律。这样商法的由点到线、由线到面的传播乃至大面积的形成就不足为奇了。
征服与被征服时一种互动的过程，一种文明对另一种文明的征服有时并不是全面的，甚至会出现政治武力的征服与制度文化得征服的交错及相悖性。——即被征服者的原有规则在征服者的制度中延续乃至发展更新。当罗马帝国的防守栅栏被日耳曼的铁骑踏破后，征服者并未将罗马的各种制度摈弃，而是让其制度仍然部分有效甚至还予以发展。当穆斯林们手持弯刀、跨下轻骑驰骋亚非欧土地上时，并未将原有的文明掩埋，甚至继承了部分希腊文明，后来又将它带回欧洲，还给那片曾经创立它的土地。这种被征服者的制度在征服这哪里仍然能够得以延续的状况，使得那些被历史证明有效的规范能够存续下来，并不断得到复兴和新生。中世纪商法自所以能够形成，就是因为贸易作为一种人类不可或缺的活动贯穿于人类历史之中，而作为调整贸易之规则的各种制度会形成互融并相互继承和各自创新。以商人为主要代表的城市国家的建立并不断向外部征服，并没有使其法律处于静止状态，而是不断的吸收合理的内容且不计较起来源于何处。其他政权（教会、王室、庄园等）也没有简单的斩断贸易的连接，而是采用合于其统治需要的规范。各种政权的相互征伐中对敌方的制度采取的选择适用的方式无疑增强了商法的渗透力。这又为商法的最终的整合奠定基础。
规则体系的非封闭性也是商法形成及发展的因素之一。当罗马帝国之法律随帝国的消亡在统治层面上的消隐，西方的法律就开始了向非封闭化的走向。历史辗进的车轮载着非封闭化的规则体系炼历过漫长的中世纪，而非封闭化的规则体系也在这炼历过程中磨砺、成长、发展。法律从帝国体制下的状态向二元化变更，出现了教会法与世俗法的分野，各自又都向下呈开放之态势。教会法出现教会婚姻法、教会继承法、教会财产法、教会契约法等的细化；世俗法同样衍生出封建法、庄园法、商法、城市法、王室法几个新的法律体系。新的细化与新的体系仍然秉承原体系的非封闭性，以开放性的态式发展。商法就是在这以开放式发展的过程中得以从其原所在的体系中独立出来，并不断的向深广方面拓展。《阿马尔菲表》、《维斯比法》、《奥莱龙法》、《海事法典》[2]（P.414）的先后继承性就是这一因素的起效的证明。
有道是“横看成岭侧成峰”。先贤们对同一事物的看法况且会如此不一，而今渊深博学之才俊对同一问题的分析更会各抒己见，况我以浅知后生当会以无畏之胆识突发思语以述自意。其文中不确之处及纰漏之语必难以避免，望贤师及读者予以斧正。
参考文献：
[1][美]孟罗?斯密 著.欧陆法律发达史[M].姚梅镇 译 中国政法大学出版社1999
[2][美]伯尔曼 著.法律与革命[M].贺卫方 高鸿钧 张志铭 夏勇 译 中国大百科全书出版社1993
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
国税发[2006]108号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：
一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
本条规定自2006年8月1日起执行。
三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。
五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。
六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）和《国家税务总局 财政部 中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》（国税发〔2005〕181号）要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。
七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。
国家税务总局
二○○六年七月十八日
