您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

购房契约的新约与旧约/蓑笠翁

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 23:13:52  浏览:9056   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

“有人从西珥不住的大声问我:‘守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?守望者啊!黑夜还有多久才能过去呢?’ 守望的人回答:‘黎明来到了,可是黑夜却没有过去!你们如想再问,就可以问,就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者:蓑笠翁


自2001年,北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订,换成了新的版本:旧契约条款少,新契约内容全。几年过去了,于是就有了自己的一些想法,直到一天,有些现象看在眼里,有了“骨鲠在喉,不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢?我想,应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云:新契约克服了旧契约的种种弊端,代之以完善的条款和内容,对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史,总是在两种力量的较量中曲折发展,好比由秦始皇写一部,就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用,梅因在《古代法》一书中写道:“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中,其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’,成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说,所有进步社会的运动,到此为止,是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说,新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约,专业人士们(比如律师/学者)却发现,旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在,政府修订契约的初衷,对房地产商们的制约并没有实现,较为关键的问题并没有解决。中国的变革,一向系政治行为,其它因素的作用,一直有限。很多事件的推动,完全依附于政治,并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间,让我们还是用现象来说话。

现象一:房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多,而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”,工程不能按时完成或是根本无法完成,不仅房产会贬值,而且还会直接影响消费者的生活,经济上蒙受巨大损失。而在此时,房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一,实力体现在法律法规中的“硬指标”,就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题,房地产商企业资质越高,自有资金越充足,抗风险能力也就越强;反之,房地产商依靠“滚动开发”来运营项目,需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受影响,房产盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
这样,新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容,但是仍有房地产商与消费者签约时不填写,也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说:“生活中我从来不赌,但事业上我是一个大赌徒,每一步路都是在赌”,他们也许从来就没有想过,买他们房产的消费者有没有胆略去赌,有没有本钱去赌啊?!时势造英雄,国家需要金牌时,马俊仁就是英雄;想看电影时,张艺谋就是英雄;而人民需要住房时,房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的,可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二:房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证,最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”,这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1.国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证,就不能取得房屋所有权证,而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金,许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致,或销售情况不好,甚至于把资金周转于其它的项目。

2.建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等,在房地产项目开发建设过程中,必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3.建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4.建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5.销售(预售)许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房,只有取得销售(预售)许可证后,方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示,“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求,但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样,正是“伪君子生着一张红衣主教的脸,却有一颗磨坊主人的心”:
(1)利用证件的复印件修修改改、大做文章;
(2)证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一;
(3)超出销售(预售)许可证注明的楼座、楼层进行销售;
(4)超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产,交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金,等到要签约,而要看房地产商们的“五证”时,他们往往会给出几张模模糊糊的复印件,或者干净利落的告诉你:“原件不在这儿,你如果一定要看,就到我们公司总部去看吧!” 龙应台说过:“你有知道的权利,我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中,消费者由于缺乏足够准确的信息,处于绝对劣势。要知道,人的言行有时是虚假的,其实,那正是另一种真实!许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范,而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说:“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理,发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业,而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产,才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人,但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三:房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代,《精品购物指南》代替了《毛主席语录》,“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天,房地产交易的繁荣,反衬出计划经济的失败,但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多,已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中,虽已要求房地产商将这几项数据明示,同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差,但面积风险依然如故:
(1)分摊的公用建筑面积界定模糊,将不应计入分摊的面积计入分摊,消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误;
下载地址: 点击此处下载
强化法律监督
保证公正司法

河北省保定市北市区人民检察院 秦长胜、宋丽红


作为国家法律监督机关的检察机关,其性质、地位和任务决定了检察机关的执法思想要立足于法律监督,并紧紧围绕法律监督去维护司法的公正和法律的统一正确实施,这是检察机关执法思想的根本所在。
党的十六大明确提出社会主义司法制度必须保障在全社会实现公正和正义,强调要加强对执法活动的监督,推进依法行政,维护司法公正,确保法律的严格实施,惩治司法领域中的腐败。2003年6月份开始,全国检察机关广泛开展了“强化法律监督,维护公平正义”教育活动。在这种新的执法思想指导下,加强法律监督,维护司法公正必然成为检察机关在国家政治、经济、社会生活中履行宪法、法律赋予职责的主要体现,符合惩治司法腐败、推进依法治国的根本要求。因此,强化刑事诉讼监督,强化对批准逮捕决定执行的监督、侦查活动的监督、刑事审判活动的监督、刑罚执行活动的监督以及强化民事行政的法律监督自然成为检察机关的核心工作。
一、明确监督职权,强化权力观念。
检察权实质就是监督权,是宪法和法律赋予检察机关的重要职权,是国家权力的重要组成部分。其一,检察权所具有的独立性,代表了权力的国家性,接受的是党的领导和人大监督,不隶属于任何一级政府,检察权这一特殊地位,标志了国家权力的性质;其二,从领导体制上也体现了检察权的国家性,宪法规定,各级检察院和专门检察属于上下级领导关系,说明检察权是统一的国家的权力;其三,法律是统一的,是全体公民必须遵循的行为规范,法律是平等的,在法律面前,没有特殊性和地域性。因此,法律的这种统一性,决定了检察权的国家性。
检察机关行使检察权,主要目的就是保证国家法律在全国范围内统一和正确实施。具体讲就是检察权即法律监督权的核心是通过行使国家权力,由法定的具有司法监督权的检察机关依法对各种行使国家权力的行为和执法、司法活动进行监视、察看、约束、制约、控制、检查和督促,以保障宪法和法律的正确贯彻实施,维护法律的尊严。这种权力,是一种以国家权力作后盾,人民利益为根本,公正司法,维护法律的统一、正确实施为目的的国家权力。作为法律监督机关,实质就是一种法律权威,她的国家性、公信力及人们对她的信仰决定这种权威性质,亦即通过法律监督控制权力,这是与个人权威的根本区别,也是法治与人治的根本区别。
二、突出监督重点,强化办案监督。
检察机关对诉讼活动实施法律监督,重要的是通过办案来实现,办案是实施法律监督最有效的手段。古人云:天下之高,不难于无法,而难于法之必行。完备的法律,只有通过正确有效地实施,才能发挥其作用。当前,一些司法机关办关系案、金钱案、条子案、油水案的现象时有发生,官吏腐败、司法腐败已严重地防碍了法律的正确实施。所以,在法律实施地整体运作机制中,通过依法办案,达到监督职能的有效发挥,特别是通过刑事及民事法律监督,达到清除司法腐败,保障司法机关正确适用法律的目的,已成为当务之急。
检察机关的法律监督职责主要体现在五个方面:一是侦查监督,对公安机关侦查的案件进行审查,决定是否逮捕、起诉,或者不诉,同时进行立案监督,对公安机关的侦查活动是否合法实行监督。二是审判监督,对于刑事案件提起公诉,支持公诉,对人民法院的审判活动是否合法实行监督。三是对国家工作人员的职务活动实行监督,主要是侦查贪污、渎职犯罪行为。四是监所监督,即对刑罚执行活动的监督。五是民事、行政监督。这五大职责,重点是对从事司法活动人员的监督,这是法律赋予检察机关司法监督权的核心内容。刑事诉讼第18条规定:“贪污贿赂犯罪,国家工作人员的渎职犯罪,国家机关工作人员滥用职权实施的非法拘禁、刑讯逼供、报复陷害、非法搜查侵犯公民人身权利的犯罪以及侵犯公民民主权利的犯罪,由人民检察院立案侦查。” 这一规定表明,检察机关直接查办上术职务犯罪案件,既是法律监督的重点,也是检察机关履行宪法和法律赋予的司法监督权的具体表现。
既然法律监督的重点是司法监督,那么强化监督力度则是势所必然的人。强化司法监督必须通过办案来体现,只有通过强化刑事诉讼监督强化对批准逮捕决定执行的监督、侦查活动的监督、刑事审判活动的监督、刑罚执行活动的监督、侦查活动的监督、刑事审判活动的监督、刑罚执行活动的监督等五个具体环节,同时强化民事行政的法律监督,从中发现问题,进而发现违法犯罪案件,依法该立则立,该诉则诉,该抗就抗,力争通过办案,把司法监督落到实处。
三、完善法律规则,强化程序监督
程序法的正确实施是实体法得以正确施行的先决条件和基本保障。所谓司法监督,既包括对实体法的监督,也包括对诉讼程序的监督,二者缺一不可。这里强调的注重程序,就是通过程序公正促进实体公正,程序的意义不仅仅在于保证实体法的适用,而且还在于它通过科学的程序防止、制约司法权被滥用,赋予诉讼主体应有的权利并提供相应的保障,程序决定了法治和人治这间的界限。法律赋予检察机关立案监督权、侦查监督权、审判监督权、执行监督权和民事行政审判监督权。这些权力构成了检察机关对整个刑事及民事诉讼活动及法律监督。因此,要想全面、正确、及时、有效地履行监督职责,就必须做到程序与实体并重。
强化程序监督,一方面要强化诉讼监督,即:加强立案监督,纠正有案不立、有罪不究、以罚代刑等问题;对审判活动包括一审、二审、再审、死刑复核中违反诉讼程序问题的发现和纠正;对执行刑罚监督着重依法纠正判决生效后不交付执行和不依法执行问题,依法纠正违法适用保外就医、减刑、假释的,特别是以钱抵刑的问题。另一方面,检察机关自身亦应严格按程序行使职权,以往不按程序办案引出的教训是沉痛的,当时刻记取。
强化程序监督,还需要以立法上完善法律监督的程序,应当增加监督的硬性规定,由于立法的缺陷,已造成了监督上的软弱乏力,影响了检察机关监督职能作用的发挥。刑事诉讼第87条、129条、137条、169条、181条、212条、215条、223条、224条的规定,对刑事诉讼各个环节的监督基本上做到了有法可依,但从实践中看,一些规定仍显硬性不足,纠正违法缺乏强制力保证,如在立案监督上,由于法律未对检察机关通知公安立案而公安机关不立案时如何采取法律措施作出硬性规定,从客观上制约了立案监督工作的开展,再如《纠正违法通知书》虽然是一种监督手段,但由于缺乏强制力的保证,监督效力显得不够。变更强制措施也带有随意性,虽然刑诉法第73条有规定,但在实践中,公安机关自行变更强制措施的情况时有发生。在法律监督机制上乏力,导致监督乏力。如民事、行政审判监督,虽然也有规定,但由于规定的不具体,抗诉仅仅是一种事后监督,一些必要的实质性的监督手段和保障措施没有明确、具体的规定。在监督程序上也不尽完善,由于民事诉讼法和行政诉讼法在监督程序上规定对于原则,使实际操作缺乏依据,尤其是在调卷、审级、期限、执行等重要环节上,检、法两家没有可供共同执行的具体而又合理的法律规定,虽然高检院制定了一些有关规则,但也是一家之意,审判机关只按审判机关的规定办,也影响了监督工作的开展。目前,一些基层院在开展民事行政审判监督时,大多采取协调的方法,这有违立法之本意,使监督陷入讨价还价的尴尬境地。
四、理顺执法关系,强制制约监督。
检察机关与公安、法院同属于国家权力机关,均依据宪法和法律行使职权,但由于分工的不同,就自然出现了既有配合,又有制约和依法监督的关系。在过去的司法实践中,由于人们对这种关系认识不足,往往“重配合轻制约,重关系轻职责,重效率轻监督,”甚至一些个别领导也以“大局为重,要加强配合,注意关系”为由强调配合,把搞好关系视为公检法三家的共同要求,及至在交付审查工作报告中,涉及检察院如何监督纠正公、示一些问题的文字也被一笔勾掉,唯恐因此引起不满,影响关系,致使互相制约形同走过场,互相配合形同“合署办公”。这种以重配合重关系的执法关系,显然削弱了检察机关的职能作用,并严重影响着司法公正。
在司法实践中,有的基层院根据当时的社会治安和执法形势,创造了不少有利于工作开展的执法方法,但在依法治国的今天,在实施新法时期,仍沿用旧的方法显然已不合时宜,且有违法法律规定,如提前介入制度等。
刑事诉讼法、民事诉讼法、行政诉讼法的规定,确定了检察机关在三大诉讼中的地位和职能,依法监督已成为依法治国、维护司法公正的法律要求。因此,那种以配合代制约、以协调统制约、以关系妨碍监督的做法应当抛弃,代之以制约监督新观念,即:制约、监督也是一种配合,而且是更积极的配合,监督不仅是发现问题,更是解决问题的新观念,配合是在制约前提下的配合,是不妨碍履行监督职权的配合,而制约也是在相互依据职权基础上的制约,这是独立行使检察权的法律原则所决定的。
五、拓宽监督方式,强化预防监督
预防监督在整个司法监督中,占据着重要的位置,做好预防监督,对于减少司法机关工作人员滥用职权、徇私枉法,促进公正司法和依法治国具有重要的意义。
古人云:为之于未有,治之于未乱;至人未起人患,治未病之疾。这两句古语,均说明一个道理,即防微杜渐,防患于未然。检察机关在履行法律监督职责中,不能独立地看待和处理案件,应坚持打击、保护、促进、服务的统一,在严格依法监督的同时,讲求监督的政策和策略,坚持社会、政治、法律效果的有机统一,预防监督就是这种执法思想的具体体现。笔者所在院,在预防监督上即取得较好成果,如在辖区的监狱开展的监督岗、管教岗双岗达标联手预防活动;把对减刑、假释、保外就医的监督工作前移,变事后监督为事前监督,变被动监督为主动监督,变静态监督为动态监督。在刑事立案监督中,与公安机关联合制定刑事立案监督制度,规定检察院可以到派出所了解立案和未立案情况,通知立案的案件必须在规定时间内立案,未抓捕的犯罪嫌疑人必须说明真正理由等。在民事、行政审判监督中,与法院联合制定了民行办案规范化制度,各司其职,解决了阅卷难和久拖不办的问题。同时在监狱、街道、乡村、学校、军队广泛开展了检务公开活动,形成了声势。这样就有效预防了司法不公等问题。
六、完善内约机制,强化自我监督
检察机关既是监督者,又是被监督者,检察监督权具有法律权威的特殊性,但这种权力又离不开监督,否则必然导致权力滥用。一方面,要自觉接受党内监督、人大监督、舆论监督,主动听取意见,推行检务公开。另一方面应加强内部监督制约机制,树立“100-1”的思想,通过健全的部门监督、程序监督、民主监督、纪律监督等内部监督制度,形成强有力的监督机制,保证肌体的纯洁。笔者所在院自推行了星期二警告制、谈心告诫制、廉政连带责任制、办案告知制、案后回报制、案件跟踪监督制、限期结案制、领导督办制等项制度后,成效显著,不仅有力地促进了党风廉政建设,提高了干警的政治素质,各项检察工作也跨越了一大步。
诚然,仅仅完善内约机制还不足以说明检察队伍就强大了,还必须伴随着检察改革的步伐作更进一步的强化:其一,作为法律监督机关,对检察人员的思想政治素质和法律素质的要求是很高的,法律监督的目的是维护司法公正,这就要求监督者本身首先做到公正,既要有坚定的政治立场,又要有发现和解决问题的能力,即检察官要树立正确的世界观、人生观、价值观,具有敬业、勤奋业、优业的精神和实事求是的作风,同时又要具备精深的法律知识、经验和智慧,做到心有余而力也足。如果一个单位对监督工作顾虑重重,意志软弱,或怕字当前,怕影响关系,或作虚 功,搞纸上监督,或法律专业素质低下,很难说这个单位的法律监督能有所作为。其二是严格按《检察官法》的规定建设队伍。其三是完善检察机关的管理体制。当前检察机关管人、管事相脱节,即业务上受上级检察机关领导,而人员配备、经费来源、干部任免又归地方负责,从而出现了补充到检察机关的人员有的虽然是大专以上学历,但学不对口,或中专学历也通过关系进来了,甚至让外行领导内行,监督活动受到不应有的干扰,影响公正司法。由于经费来源归地方政府,效益好的地区日子还好过些,遇到连工资都发放困难的地方,经费保障就更难了。人力、财力、物力的限制,导致监督不力,这是不争的事实。不过,相信这些影响监督效果的客观因素会在不久的将来得到妥善解决。

循化撒拉族自治县水利工程管护条例

青海省人大常委会


循化撒拉族自治县水利工程管护条例

青海省人大常委会
1995.01.01

第一条 为了加强水利工程的管理和保护,充分发挥工程效益,保障工农牧业生产和生活用水,根据国家有关法律、法规规定,结合本县实际,制定本条例。
第二条 水利工程设施包括:水库、渠道、堤防、河道护坝、涝池、涵洞、涵闸、抽水机站、机井、排洪、人畜饮水、截流、水电站、水土保持、水产等工程及其他附属设施。
第三条 国家投资修建的水利工程属于国家所有;民办公助或村、社自筹资金修建的水利工程属于村、社集体所有;个人投资修建的水利工程属于个人所有。
第四条 水利工程设施实行统一领导,分级管理。县人民政府水行政主管部门主管全县的水利工作,乡(镇)水保站负责本区域内水利工程的管理保护工作。
水利工程跨社的由村管理,跨村的由乡(镇)管理,跨乡(镇)的由县管理。
第五条 水利工程实行责、权、利相结合的承包经营责任制,可以对水库、渠道、涝池、抽水机站、机井、人畜饮水等工程进行承包。
第六条 水利工程设施的保护范围:
(一)抽水机站、机井、水电站、人畜饮水、截流工程的机房、进出口、蓄水池、供水点等各种建筑物周围3—5米;
(二)水库:坡脚线外150—300米,溢洪道外侧5—10米,库区最高水位淹没线外 50—200米;
(三)涝池:坡脚线外20—100米;
(四)堤防:坝脚线外2—5米;
(五)河道护坝、排洪沟沿口线外3—5米;
(六)渠道:填方渠道坡脚线外0.5—1米,挖方渠道渠口线外1.5—6米。
第七条 任何单位和个人都有保护水利工程的义务,应严格遵守下列规定:
(一)不得在水利工程保护范围内修建建筑物或开渠、打井、挖窖、爆破、挖筑鱼塘、炸鱼、、开矿采石、取土、拆石等;
(二)不得在堤坝、渠道、水库、涝池、行洪道等保护范围内垦荒、建房、倾倒垃圾和设置其他障碍物;
(三)非管理人员不得操作水利工程设备及闸门,不得在干、支渠堤上开挖引水口,随意放水;
(四)不得损毁水利工程及其附属设施,侵占水渠道路;
(五)不得擅自拆除、变卖、转让水利工程设施和设备。
第八条 水利工程实行有偿供水。受益单位和个人应按规定向水利工程管护单位缴纳水费。逾期不缴纳的,水利工程管护单位按月收取l%的滞纳金,直到限制和停止供水。
县人民政府水行政主管部门可以从所辖国有水利工程管理单位征收的水费总额中提取10%用于水利工程设施的维修管护。
水费的计收标准、办法和使用范围,按《青海省水利工程水费核订、计收办法)》执行。
第九条 水利工程管护单位从有利于工程保护的原则出发,可以利用保护范围内的滩地、水面、渠道两侧及其他条件,开展水利综合经营。
第十条 对在水利工程管护工作中成绩显著和同破坏水利工程不法行为作斗争的单位和个人,由县、乡(镇)人民政府给予表彰奖励。
第十一条 违反本条例第七条规定之一的,由县人民政府水行政主管部门责令停止违法行为,修复工程,赔偿损失,限制拆除和清除障碍,可以并处10000元以下的罚款。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十二条 拒绝、阻碍水利工程管理人员依法执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的由公安机关予以处罚;触犯刑律的,由司法机关依法处理。
第十三条 水利工程管理人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,致使国家和人民财产遭受损失的,根据情节轻重,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起15日内,向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十五条 本条例自1995年1月1日起施行。